Казалось бы, здоровая конкуренция – всегда плюс: в условиях борьбы за клиента компании активнее развиваются, улучшают сервис, формируют выгодные предложения по ценам, клиент оказывается «всегда прав», а выбор – широк. Однако на рынке обслуживания многоквартирных домов это правило действует не всегда. Иногда управляющие компании вводят собственников домов в заблуждение, преднамеренно запутывают и переманивают на свою сторону. Пока договор управления многоквартирным домом с УК не подписан, на собраниях жильцам обещают благоустройство и озеленение, капремонт и детские площадки - все, что захотите. На деле – выходит по-другому.

 

 

Вот картинка из жизни: первыми ознакомиться с управляющей компанией приходят заинтересованные именно в этой компании люди, они приводят за собой инициативных жильцов, (они всегда верят в лучшее), после них на собрании появляются ленивцы в тапочках на босу ногу (они на все согласные, лишь бы побыстрее обратно домой). Далее выплывают еще две категории жильцов: «просто недовольные» (чтобы нейтрализовать - их надо просто выслушать и успокоить обещаниями) и «вечно недовольные» (на их нервные реплики и несформулированные просьбы обычно никто не обращает внимания). Все остальные собственники, уставшие после работы, прячутся в квартирах (они-то порой подписывают договор, вообще в него не вникая). Центральной фигурой в кругу людей выступает представительный мужчина (часто директор управляющей организации), при галстуке, с портфелем, который говорит так же уверенно, как и обещает. Политика «бесплатного сыра» действует завораживающе, чем больше слушаешь, тем больше веришь и, практически не читая, подписываешь.

 

 

Так, в одном из договоров на обслуживание дома существует следующий пункт: «Решение общего собрания собственников помещений об образовании товарищества собственников жилья или жилищного кооператива не является основанием для расторжения договора с управляющей компанией». Юристы, составляющие подобные документы, видимо, надеются, что неграмотные жители законов не знают. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Но и это далеко не все, очень часто из-за разногласий в документах и законодательстве возникают проблемы с подачей претензий. Специалисты в этом случае рекомендуют при заключении договора управления многоквартирным домом прописать в договоре условие о порядке и сроках направления и рассмотрения запросов, жалоб, заявлений, порядке и сроках направления ответов и претензий.

 

 

Нередки жалобы на то, что одна и та же компания для одного дома делает все, заботится, как родная мама, а для другого дома - вода, тепло есть - и хватит капризов. Директор одной управляющей компании пояснил, что такое отношение, конкретно в их компании, исходит из процента плательщиков и неплательщиков в доме. Но почему аккуратные плательщики должны отвечать за недобросовестных соседей? Юристы отвечают, что каждый такой отказ необходимо изучать. Здесь можно усмотреть нарушение прав потребителей, ведь не выполняются условия договора из-за чьих-то долгов. Почему должны страдать добросовестные плательщики? Это неправильно. Если у каких-то жильцов есть долги, компания обязана их взыскивать, а не перекладывать эту проблему на плечи всех жильцов дома.

 

 

Юристы советуют заключать с управляющими компаниями публичный договор. (Ст. 426 Гражданского кодекса РФ) Он ограничивает определенную категорию предпринимателей в свободе договора и защищает слабую сторону (потребителей), устанавливая в экономическом правоотношении фактическое, а не юридическое равенство сторон. Что дает признание договора «публичным»? Согласно ст. 426 ГК РФ, к коммерческой организации – стороне такого договора – будут применимы несколько норм. Организация, предоставляющая услуги управления жилыми домами, не вправе отказаться от заключения договора. Также она не вправе оказывать предпочтение кому-либо при заключении договора. Цена и прочие условия договора должны быть одинаковы для всех потребителей. В целом публичный договор направлен на защиту прав потребителя. А основной договор (на общих условиях) позволяет, как правило, коммерческой организации диктовать свои условия, что часто наблюдается на рынке управления жильем.

 

 

Если вас не устраивают услуги управляющей компании, вы в любой момент можете провести общее собрание собственников помещений в доме и заменить управляющую компанию. Но требования и претензии должны быть обоснованы. Поэтому очень важно, какой договор на управление вы подписали. Если какие-то пункты этого договора нарушаются, не исполняются, тогда у собственников есть повод провести это собрание. Спор может разрешить суд, но доказывать исполнение условий договора придется управляющей компании. Каждый жилец дома будет лучше знать свои права и обязанности, если у него будет копия договора с управляющей компанией. Если у вас нет на руках договора с управляющей организацией, вы вправе его потребовать (на основании ст. 161 Жилищного кодекса РФ) от управляющей организации.

 

 

Собственник часто делает выбор под воздействием эмоций, когда многие важные обстоятельства (например, небольшой опыт работы компании на рынке ЖКХ) отходят на дальний план. Не изучив любой документ - не расписывайтесь. А если вас еще и торопят, то тем более не спешите. В первую очередь, собственникам необходимо осознать, что только от них зависит дальнейшая степень комфорта проживания в доме. Если в нем все время протекает крыша, лопаются трубы, в подъездах грязь, в то время как деньги на содержание и ремонт жители платят исправно, появляется весомый аргумент для смены управляющей организации. Не нужно бояться брать на себя ответственность за изменения.

 

 

Даже если учитывать поправки в жилищном кодексе, избавиться от нерадивой управляющей компании не так-то просто.

 

1. Договор с УК собственники могут расторгнуть в одностороннем порядке. Для этого нужно собрать общее собрание жильцов многоквартирного дома. Внесены поправки в статьи 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. С их учетом и можно писать коллективную жалобу. Но расторгнуть договор можно только по истечении года со дня заключения договора с УК. Если договор был заключен 1 сентября, то не ранее 1 сентября каждого последующего года договор может быть расторгнут (часть 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Если УК не выполняет свои обязанности, договор расторгается по пункту 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

 

2. После того как коллективная жалоба будет подписана всеми жильцами дома, можно идти в прокуратуру и писать заявление, что действие УК неправомерны, что она не выполняет возложенные на нее обязательства. Обязательно предоставьте прокурору протокол собрания жильцов, на котором единогласно решили избавиться от УК.

 

3. Далее вас ждет суд. Доказательства нужно собирать планомерно и обоснованно. Потому как был уже в городе N прецедент, когда собственники хотели выйти из УК ,а суд ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих договорных обязательств в представленных доказательствах не усмотрел. Вы должны собрать все доказательства: фотографии висящих сосулек, которые вот-вот рухнут, нечищеную придомовую территорию, протекающую крышу. Но имейте в виду, что когда заключался договор с управляющей компанией, обговаривались работы, которые будут проводиться в течение года. Если в список этих работ не был включен ремонт крыши, то протекающая крыша - это не нарушение действующего договора. Если собрать доказательства правильно, велика вероятность, что в суде жильцы дома выиграют дело и избавятся от не соблюдавшей условия договора. Если управляющая компания нанесла жильцам дома ущерб - его придется оплатить.

 

Прежде чем идти в прокуратуру, пообщайтесь с директором вашей управляющей компании. Идти стоит нескольким самым активным жильцам. Разговор лучше записать на диктофон. Часто управляющие разговаривают настолько по-хамски, что можно отсудить и моральный ущерб. 

 

Марина ГАЙДАЙ